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        2023年終觀察|10萬億+房地產市場發生了哪些變化?

        2023-12-29 09:58:01 中新經緯

          中新經緯12月29日電 題:10萬億+房地產市場發生了哪些變化?

          作者 符永康 薛宇飛

          對很多“有房一族”來說,2023年這一年,房貸還款壓力下降是讓他們欣喜的事情。

          數據顯示,降低存量房貸利率工作惠及超5000萬戶、1.5億人,每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元,戶均每年減少3200元。

          房地產市場政策優化帶來的利好,不止房貸利率下降。2023年以來,指向滿足居民合理住房需求和支持房企融資的措施密集出臺。據不完全統計,截至12月中旬,全國至少273個省市出臺了622次寬松性政策。

          今年前11個月,中國商品房銷售額達10.53萬億元人民幣,保持住了一個超十萬億級的超大市場。有業內人士認為,在近期召開的中央經濟工作會議提出“三大工程”后,保障房、城中村改造供給或將繼續放量。

          與往年數據相比,中國樓市的下滑顯而易見,市場情緒低迷也是不爭的現實。然而,房價飆升、房企高周轉、債務膨脹的時代,又有多少人留戀?

          近兩年,一批房地產企業漸次出清,一些能保持流動性穩健的房企正等待著新的機會,市場競爭格局已悄然改變。

          政策發力

          2023年,房地產政策從供給端和需求端繼續調整發力。

          供給端方面,有關房地產市場及房地產企業的政策層出不窮。1月,中國人民銀行表示,要有效防范化解優質頭部房企風險,實施改善優質房企資產負債表計劃。2月,中國證監會放寬境外募資等限制,啟動不動產私募基金試點工作。

          下半年,政策力度逐漸加強。7月,中國人民銀行延期“金融16條”適用期限。8月,證監會明確上市房企再融資不受破發、破凈、虧損限制。10月,中央金融工作會議召開,強調完善房地產金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。11月,三部門召開金融機構座談會,公開報道稱,會上提出了“三個不低于”。

          11月底至12月初,工農中建交等多家銀行相繼召開房企座談會,聽取房企融資需求。11月底,中國人民銀行等八部門印發的“支持民營經濟25條”提出,保持信貸、債券等重點融資渠道穩定,合理滿足民營房地產企業金融需求。支持房企合理融資需求,成為今年下半年政策的發力點,市場也看到,一批經營狀況良好的企業,已通過多種方式完成發債。

          出險房企在債務重組方面的進度在加快。富力、融創、奧園等房企基本完成境內外債券重組或展期。另外,龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內債券展期,華夏幸福、當代、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。

          對于房企來說,實現自身造血仍是最主要的方式之一。在需求端,降首付、降利率、認房不認貸、延期置換退稅等政策已接連落地,房地產市場正在走出限購、限貸、限售、限商、限價的“五限時代”。

          克而瑞研究中心稱,據不完全統計,截至2023年12月18日,全國至少273個省市出臺622次寬松性政策,頻次已超去年。力度和能級上,2022年政策松綁的主力軍是三四線城市,而進入2023年,核心一二線城市便接過接力棒,一線政策邊際松動,多數二線城市解除限購、限售。

          年末,北京、上海出臺政策,降首付、降利率,并調整普通住房標準。至此,四個一線城市均已優化了樓市調控政策?硕鹧芯恐行恼J為,在未來,一線城市政策或將精細化調整,比如限購局部松綁,對于遠郊區域調降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民套數限制,放寬法拍房、離婚購房限制,調降落戶門檻等。

          該機構還稱,二線城市中,杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等城市調控政策還有所保留,并未如南京、青島、濟南那樣“一放到底”,未來大概率進一步調整,比如全面放開限購、限售,下調商貸首付比例至國家規定的下限,放寬限價并鼓勵“優質優價”等均是可選項。

          破立

          2023年前11個月,中國商品房銷售額、銷售面積分別為10.53萬億元、10.05億平方米。按照12月完成1萬億元銷售額推算,商品房銷售額仍保持了11-12萬億元的規模。

          從價格漲跌看,據國家統計局數據,今年11月份,一線城市、二線城市、三線城市新建商品住宅銷售價格分別同比上漲0.3%、同比上漲0.2%、同比下降1.6%;一線城市、二線城市、三線城市二手住宅銷售價格均較去年同期下降,跌幅分別為2.9%、3.6%、3.9%。

          放眼世界,全球房產科技集團居外IQI(Juwai IQI)近日發布報告指出,扣除通脹因素后,在目前已公布第三季度住房統計數據的市場中,僅有17個市場房價上漲,46個市場房價下跌。其中,美國、加拿大房價增長乏力;德國、英國、法國等歐洲主要市場的實際房價繼續下跌。在亞洲,日本大幅上漲,韓國則大幅下跌。

          早前,曾有多位業內人士公開表示,中國房地產市場仍然能保持10萬億元的規模。萬科董事會主席郁亮說:“房地產市場仍是個10萬億的市場,我們老說常做常新。按自然更替的速度,一二線城市每年大概需要淘汰3億平方米左右,按現在開工情況,連自然更替速度都達不到!

          東吳證券認為,綜合調整幅度和調整時間看,中國的房地產市場已有調整過度的跡象。隨著各類政策持續發力,預計中國2024年商品住宅銷售、新開工面積降幅將進一步收窄。

          12月召開的中央經濟工作會議指出,加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式。

          國泰君安認為,2024年,房地產行業將繼續堅定地走修復之路,預期將會迎來房地產發展新模式相關基礎性制度的出臺以及保障性住房和城中村改造項目的落地;谀壳胺健的基礎貨幣政策配合寬松的信用政策的政策組合以及市場表現,2024年商品房市場或將繼續下行,而減少的實物量和信用將由保障性住房和城中村改造創造的增量填補。從城中村改造的進程來看,政策端密集推出、各級政府積極響應、市場高度關注,隨著前期準備工作的逐步完善,項目落地高度可期。

          興業證券也認為,從中周期來看,新發展模式下普通商品住宅的供給可能下降,但保障性租賃住房、城中村改造住房供給將逐漸放量。據測算,未來保障性住房(包括可售型保障房、保障性租賃住房和城中村改造房)在整體住房中的供給或達到37.6%,地產銷售中樞可能持平2023年水平。

          據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒-2020》,中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米,平均每戶居住面積達到111.18平方米。過去多年的大規模供給,讓中國告別了住房短缺時代,但在房子質量與居住體驗上卻仍存短板,居民對好房子的需求依舊迫切。

          12月召開的全國住房城鄉建設工作會議指出,要下力氣建設好房子,在住房領域創造一個新賽道。會議還指出,完善工程建設標準,圍繞建造好房子,發布住宅項目規范,從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手,提高住宅建設標準。

          市場洗牌

          目前,地產江湖快速洗牌,多家房企的業務規模出現萎縮。資本市場方面,多家經營困難的房企集中退市。2023年以來,三盛控股、新力控股、南?毓、嘉年華國際被港交所取消上市地位,陽光城、藍光發展、嘉凱城、宋都股份、泰禾、美好置業則從A股退市。

          不過,一些地產公司退場的同時,一些玩家仍留在牌桌上,一批新玩家正在悄然崛起。

          這些玩家中,央企和地方國企系房企一直都是重要的力量之一,而在融資和市場環境變化后,央國企系房企的地位顯得愈發重要。早在幾年前,保利發展就喊出“保五爭三”的口號,卻始終受到其他頭部企業的壓制。但隨著頭部企業排位變化,保利發展順勢提出“保三爭一”,并最終以2368.21億元的簽約金額榮登2023年上半年“地產一哥”的寶座。

          今年前11個月,保利發展共實現簽約金額3995.04億元,位居行業第一名。同樣,其他幾個頭部央企也保持了相對不錯的行業位次,據中指研究院數據,中海地產、華潤置地、招商蛇口分別位居行業的第三至五名。

          中國建筑旗下除了中海地產以外,其他公司也有地產開發業務,只是由于各自為戰,并未引起市場注意。近兩年,中建系公司在多地參與土地拍賣,推出的部分住宅項目也出現熱銷,逐漸在地產行業嶄露頭角,例如,中建一局旗下的中建智地、中建三局旗下的中建壹品、中建八局旗下的中建東孚。

          中指研究院數據顯示,2023年1-11月,中建壹品、中建東孚、中建智地分別實現銷售額468.3億元、450.9億元、245.4億元,排在行業第34名、第35名及第58名。在拿地方面,今年1-11月,中建東孚、中建壹品、中建智地的權益拿地金額分別為165億元、139億元、78億元,排在行業第13名、第16名、第31名。

          伴隨著中建系地產開發公司在多地不斷壯大,再加上中海地產的銷售規模,中國建筑可以稱得上是地產行業“隱形大地主”。今年前11個月,僅中海地產、中建壹品、中建東孚、中建智地四家公司的權益拿地金額就合計超過1302億元,明顯高于行業第二名保利發展的813億元。

          早前,地方國企主要在各自區域發展,如今也逐漸走出舒適圈,在其他省份攻城略地,典型的代表企業就有建發地產、越秀地產、華發股份、聯發集團、象嶼地產、國貿地產。越秀地產近兩年風頭日盛,除了在大本營廣州依舊穩扎穩打外,還在北京、上海拿下數宗地塊。今年前11個月,該公司累計實現合同銷售額1329.1億元,提前完成了年初制定的1300億元的銷售目標。

          “地方派”中,城投類公司也成為托舉土地市場的主力之一。在今年的土地市場,福州城投集團、鹽城城投地產集團、石家莊國控城市發展投資集團、廣州城投等多家城投類公司,以及成都軌道交通、寧波軌道交通等基礎設施投資類公司均在各自城市拍得公開出讓地塊。不過,這類公司在拿地后,并不像房企那樣迅速推出項目并售賣,它們面世的項目數量不多。因此,外界亦有聲音認為,城投類公司未來會選擇與地產公司合作,共同開發項目。

          今年,房地產市場還出現了一群“另類”企業,過去它們的主業與居住行業相關,如今則是親自下場拿地。據中指研究院,今年前11個月,偉星地產共耗資128億元拿下多個地塊,拿地金額位居行業第18名。偉星地產背靠“大樹”,其母公司偉星集團旗下擁有偉星股份、偉星新材兩家A股上市公司。偉星地產雖然成立較早,但項目基本是在浙江和安徽的部分城市,如今則在合肥、杭州等二線城市拿地。

          中指研究院稱,多元化實業企業著力發展已有的房地產業務,如偉星地產、亞倫房地產、安徽新華等,它們憑借母公司實體經濟優勢實現協同聯動,融資具有一定優勢,且過去地產業務體量較小、杠桿較低、負債壓力較小,拿地勢頭有所增強。

          當然,房企們對新房市場的相對低迷有著普遍共識。破解這一難題的根源之一,在于重塑行業信用。失去信用的支撐,“信心”便是一句哄人的空話。擺在各地的爛尾樓,是千百萬家庭的財富噩夢。唯有直面和解決問題,樓市才可能回到市場的正常狀態。(更多報道線索,請聯系本文作者薛宇飛:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經緯APP)

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        責任編輯:魏薇 李中元

        來源:中新經緯

        編輯:王京晶

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