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        存量時代下城鎮老舊小區如何改造?浙江出臺文件探索自主更新

        2024-04-12 07:28:00 21世紀經濟報道

          存量時代下城鎮老舊小區如何改造?浙江出臺文件探索自主更新

          4月11日,在杭州市拱墅區的潮王路與上塘路交叉口,浙工新村城市危舊房有機更新(試點)項目正在有序施工中,現場工作人員告訴21世紀經濟報道記者,項目已完成地下室圍護工程,預計2025年底前能夠竣工。

          此前,浙江印發《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》(以下簡稱《指導意見》),同時部署各地梳理一批試點項目。這是全國首個出臺的推進老舊小區自主更新的指導意見。

          浙工新村居民喻偉林告訴21世紀經濟報道記者,自己在這里原有2套住房因年代久遠成了危房,這次自主更新讓大家既留在原址又能住上新房,90%以上的居民很快就簽字同意了,“我們也了解到自主更新與拆遷是兩回事,房產權還是房產人所有,大家心里也更放心了!

          浙工新村是浙江推進城鎮老舊小區自主更新改造的試點之一,另一個試點是2017年的衢州江山市永安里片區項目,目前已完成二期自主更新改造,正在全力推進第三期自主更新改造。

          “當前房地產進入存量時代,管理政策要逐步調整,更多關注存量建筑更新改造的問題,推進老舊小區自主更新,讓城市居民就地原址重建、改善居住環境,可以更好地滿足居民故土情結,也可以增強城市的向心力!闭憬〗ㄔO廳副廳長姚昭暉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

          在浙江,目前建成年代在2000年以前房屋數有72.12萬幢,面積52255.13萬平方米。此前浙江省的老舊小區以綜合整治為主,當前浙江率先探索自主更新改造,既能改善老舊小區居民的住房條件,也能擴大有效投資,探索房地產新模式,帶動大規模設備更新和消費品以舊換新,促進消費。

          從“要我改”到“我要改”

          對于城市化程度較高,房地產進入存量時代的浙江而言,如何推進新形勢下的城市更新改造是重點問題。

          當前,浙江省常住人口城鎮化率已達74.2%,高出全國平均水平8.04個百分點,城鎮化進程進入中后期,城市建設發展已逐步進入存量時代。

          據統計,目前浙江省2000年以前(含)的房屋數量有72.12萬幢,面積52255.13萬平方米,其中1990年以前(含)的城鎮房屋有20.85萬幢,面積9006.86萬平方米。

          自2019年國家啟動新一輪城鎮老舊小區改造工作以來,浙江省已累計開工改造5550個老舊小區,惠及居民176.4萬戶,基礎設施、小區環境明顯提升。但是,一些建成年份較早的住宅改造困難重重,當前的環境提升改造模式無法解決老舊小區危舊住宅的解危難題。

          此前,杭州拱墅區、衢州江山市分別以“浙工新村”和“永安里片區”項目為試點,積極探索以業主自主更新方式推進拆改結合型的城鎮老舊小區改造模式,通過政府引導、業主出資,實施了老舊小區危舊住宅的整體拆除重建,為老舊小區危舊房解危改造探索出了一條新路子。

          應蓉忠是浙工新村居民自主更新委員會的代表,也是浙江工業大學的退休教師,他告訴21世紀經濟報道記者,浙工新村原有13幢7層房屋,整體建于上世紀八十年代,自主更新改造后變成7幢樓,仍然是548套住房,但小區容積率優化,綠化面積和公共設施面積也增加了,“居民可以申請置換原面積住房,也可以補充金額申請擴面積,這么好的機會,大多數的居民都申請擴面積!

          《指導意見》提出,堅持“政府引導、業主主體,因地制宜、分類指導,保障安全、優化流程,自愿申報、試點先行”的原則,既充分發揮業主主體作用,又充分發揮政府協調服務職能,通過推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作,引導群眾從“要我改”到“我要改”。

          另一個江山市試點項目開展于2017年,江山市城鎮老舊小區自主更新項目主要建設地點位于江山市虎山街道安泰社區永寧里、永安里、航埠山小區,項目共分三期實施。

          在4月11日的浙江省城鎮老舊小區自主更新試點工作新聞通氣會上,江山市副市長汪曉勤表示,改造中遇到最大的困難是群眾不理解、不相信,一期項目有65戶居民一直不同意簽約,直至分房結束后才補充簽字手續。從2017年9月開始動員群眾到2019年6月開工建設,總體耗時21個月時間。

          “二期改造群眾因為看到了一期改造后的效果,改造意愿被全面激活,改造內生動力變得更加強烈,我們也優化了分房辦法,實現居民最接受、利益最均衡,最終僅用28天就完成群眾意見統一!蓖魰郧谡f。

          推動自主更新改造試點擴面

          城鎮老舊小區自主更新的實踐,對逐步進入存量更新階段的城市建設具有重大意義。

          姚昭暉表示,一是有利于破解民生難題,推動城市人居環境全面改善;二是有利于擴大有效投資,推動經濟高質量發展;三是有利于落實城市房屋安全管理制度,推動城市建筑可持續維護更新;四是有利于滿足居民精神需求,增強城市凝聚力。

          例如,改造前的浙工新村存在困難群體多、建筑整體老化和配套設施差等問題。雖然群眾改造意愿強烈,但涉及主體和群眾需求復雜多元,歷經多年嘗試維修加固、落架大修等多種模式均未能成功實施。

          2023年,拱墅區委區政府堅持“居民主體、政府主導、量入為出、資金平衡”為基本原則,以“拆改結合”為具體解危路徑,實施小區內13幢危舊房拆除重建。項目自2023年4月動員啟動,11月正式開工。截至目前,已完成地下室圍護工程,地下室結構完成40%,預計2025年底前竣工。

          在4月11日的浙江省城鎮老舊小區自主更新試點工作新聞通氣會上,杭州市拱墅區委常委、副區長樊崢表示,浙工新村城市危舊房有機更新(試點)項目是浙江省首個以居民為出資主體的危舊房改造項目,創新了城市更新政策模式,創新居民出資新模式,實現資金總體平衡。

          如今,這一城市更新政策模式有望在浙江省進行試點推廣。自主更新改造是個新事物,由于地區差異性、群眾接受度、政策成熟度等因素,推進過程中政府既要積極有為,又要穩妥有序。

          姚昭暉表示,下一步,浙江將迅速推動試點擴面,總結推廣好的經驗做法,力爭加快形成一批多種類型的自主更新模式案例,逐步完善城鎮老舊小區自主更新的政策和標準體系,同時加強宣傳引導,通過多種形式積極探討老舊小區改造的新路徑和新模式,營造業主主動參與、社會各界廣泛支持的濃厚氛圍。

          21世紀經濟報道記者了解到,浙江近期會印發全省11個市的浙江省城鎮老舊小區自主更新試點名單!暗@并不僅限于全省試點項目,其他試點之外的區域想要做自主更新項目,也可以去做,我們出臺的《指導意見》是一個整體性的框架!币φ褧熣f。

          江山市住建局相關負責人告訴21世紀經濟報道記者,浙江自主更新模式探索逐步推廣之后,社會面會逐漸形成共識,改變傳統征遷模式認知,實現了財政資金的平衡,已經是往前大大地邁了一步。

          當前房地產投資持續承壓,老舊小區自主更新不僅能夠產生直接投資,也可以進一步地帶動建筑、建材、配套設施等上下游行業的投資,進一步挖掘投資潛力,以政策支持撬動民間投資的進一步增長。

          日前,浙江發布《浙江省推動大規模設備更新和消費品以舊換新若干舉措》,要求統籌擴大內需和深化供給側結構性改革,實施設備更新、消費品以舊換新、回收循環利用、標準提升四大行動。從拉動消費角度看,老舊小區更新后,居民的住房改善必然帶動家裝、家電和汽車等相關的消費,成為擴大消費新的增長點。

          易居研究院研究總監嚴躍進認為,拆遷異地安置是從棚戶區或城中村改造的角度進行的,老舊小區改造是從不大拆大建的角度進行的,而原拆原建模式雖然類似動拆遷,但沒有異地安置一說,是一種新的特殊的存量住房改造模式。

          樊崢表示,下一步,拱墅區將推進項目建設,按照“好房子”建設標準,加快浙工新村試點項目建設,盡快建成、盡早交付,同時加強政策宣傳,引導更多類似浙工新村的居住單元開展居民自主更新,也將做好服務保障,進一步細化區級工作流程,構建由設計、施工、金融等各相關領域企業組成的城市更新聯盟生態體系,為居民自主更新提供多元服務。

        來源:21世紀經濟報道

        編輯:郭晉嘉

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