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        房企營收、利潤雙降成常態,金茂、中交等央企出現虧損

        2024-04-10 22:41:54 21世紀經濟報道

          房企營收、利潤雙降成常態,金茂、中交等央企出現虧損

          在市場深度調整的背景下,房地產企業正在經歷最艱難的時刻。

          近期,上市房企陸續發布2023年業績報告。在新房市場規?s水、行業競爭進入白熱化的情況下,房地產企業的業績難言樂觀。其中,營收、利潤雙降成為常態,不少企業出現虧損。

          在年報中,很多房企籠統地歸因為市場調整。但從周期觀點來看,房企在2021年高點時獲取的地塊,去年大量進入銷售階段,由于售價下降,最終造成利潤的萎縮。

          在房地產新舊動能轉換的關鍵階段,房企普遍將生存放在第一位,并祭出出售資產、發展經營性業務等多項應對措施。分析人士認為,雖然企業的回旋余地有所增加,但市場的改善仍將是決定性因素。

          周期的底部

          金地是最早公布2023年業績的大型房企。根據財報,2023年金地實現簽約面積877.0萬平方米,同比下降14.01%;簽約金額1535.5億元,同比下降30.77%。

          在營收與利潤上,去年金地集團實現營業收入981.25億元,同比下降18.37%。同期,金地實現歸母凈利潤8.88億元,雖同比下降85.48%,但依然是行業為數不多能實現盈利的房企之一。

          國家統計局的數據顯示,2023年全國商品房銷售面積11.17億平方米,同比下降8.5%;商品房銷售額11.66萬億元,下降6.5%。與2021年的高點相比,約下降四成。

          在此背景下,房企隨市縮表已成為常態。

          另一家大型房企萬科,去年實現銷售金額3761億元,營業收入4657.39億元,歸母凈利潤121.63億元。雖然同比均有下降,但也屬于行業的較好水平。

          到目前為止,萬科、金地均保住了主體信用,未出現公開債務違約。相比之下,已經違約的企業則普遍處于虧損狀態。

          自2021年下半年開始,房地產市場的深度調整已經超過兩年,調整的深度和廣度都超過以往。即使是央國企,表現也難言穩健。

          2023年,建發實現了總收益約1344.3億元,同比增長34.9%,是為數不多實現增長的房企。但其毛利約149.16億元,同比下滑2個百分點;毛利率也由2022年度的15.3%降至11.1%。

          建發國際解釋稱,毛利率的下降主要由于近年房地產市場顯著下行,部分已交付項目毛利率水平較上一財政年度低。

          同期,中國金茂則出現上市以來首次虧損,去年其歸母凈利潤虧損68.69億元。另一家央企中交地產,虧損額度為16.73億元。

          對于虧損原因,中交地產表示:其一,2023年度達到交付條件的貨值有所減少,導致銷售結轉收入減少;其二,受結轉項目結構變化等因素影響,項目的毛利率有所下降;其三,部分房地產開發項目存在減值跡象,計提金額有所增加。

          易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,房企在2021年高點時獲取的地塊,去年大量進入銷售階段,由于恰逢市場下行,造成了“高價買地、低價賣房”的結果,既影響到營收和利潤,又容易造成計提減值。

          生存仍是第一

          過去多年來,房地產業以規模為主要導向,房企雖然也顧及其他指標,但更多關注的是規模與利潤、規模與品質、規模與安全的平衡。近年來,隨著行業進入深度調整期,對規模的追求已被摒棄,安全則躍升至第一位。

          現階段,不同類型的房企有著不同的生存策略。

          2023年,融創中國實現營業收入1542.3億元,同比增長59.4%;凈利潤為虧損104.1億元,同比大幅減虧約65.2%。

          融創于2022年下半年違約,去年年初和年尾,其境內債、境外債分別宣布重組成功,是較早完成債務重組的大型房企。在復工復產的同時,逐步改善業績指標,是其主要策略。去年以來,融創將手中不少項目售出,從而補充流動性。

          對于多數已經出現債務違約,或處于違約邊緣的房企來說,補充現金流、償還債務都是重中之重。其常用辦法便是出售資產,除優質住宅項目外,商業地產、海外資產也成為處置的重點。

          在近期的年報發布會上,不少企業的管理層表示,現金流管理仍是今年的重點。除了出售資產外,企業普遍寄望于旗下項目入選“白名單”,從而間接達成債務展期的效果。

          當然,也有房企寄望于發展經營性業務,并獲取穩定的現金流,但這僅限于基本面良好的房企。若房地產開發“基本盤”難以保證,企業對這些多元化業務便無暇自顧。

          近期,萬科、龍湖均提到經營性業務的重要性。去年萬科實現經營服務業務并表收入428.1億元。龍湖則實現經營性收入265.3億元,利潤貢獻首次過半。龍湖還將“經營性收入及利潤穩步可持續增長”視為其新發展模式的特征之一。

          在近期的業績會上,萬科與龍湖的高管均表達了相對樂觀的預期。

          萬科董事會主席郁亮表示,當前支持房地產市場的政策已大量出臺,力度是2011年實施限購以來最大的一次,政策的力度超過以往任何年度。相信政策效果會慢慢顯現,市場會慢慢恢復。

          龍湖集團首席財務官趙軼則表示,當前土地競爭并不激烈,反而有機會拿到好項目。其中,2022年、2023年后獲取的土地,毛利率有望恢復到20%以上。趙軼認為,雖然當前市場處于谷底,但也迎來了修復的機會。

          嚴躍進表示,隨著各項穩樓市政策的出臺,企業的回旋余地越來越大,但總體來看,仍受制于當前的大環境。企業基本面的改善,既取決于其獲得的政策支持力度,也有賴于市場的回溫及銷售的改善。

        來源:21世紀經濟報道

        編輯:余坤航

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