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        超30城支持!房子“以舊換新”,“三筆賬”要先算清

        2024-04-09 09:10:13 國是直通車

          超30城支持!房子“以舊換新”,“三筆賬”要先算清

          文/龐無忌

          “以舊換新”的熱潮蔓延到了房地產領域。近期,越來越多城市推出住房“以舊換新”政策。

          房子的“以舊換新”與我們熟知的手機、家電等有何不同?如何才能讓房子“以舊換新”的鏈條真正循環起來,從而帶動一二手房市場聯動?

          這里,需要先算清“三筆賬”。

          其一,購房者“換房的賬”要先算清。

          “老房子賣不掉,新房子買不了!辟u掉老房子是房屋置換鏈條的起點,只有真正解決賣房的問題,改善鏈條才有暢通的基礎。

          對購房者來說,“以舊換新”最大的吸引力在于從源頭上解決了這一矛盾。

          據中指研究院統計,2023年以來已有超30城表態支持房子“以舊換新”。不過,各地政策不盡相同。

          比如:鹽城、蘇州、沈陽等地發放“以舊換新”購房補貼。還有部分城市是由地方政府出面協調,搭建一個新舊房子交易的平臺。

          更為有效的方式可能是由地方或開發商直接收購舊房。江蘇海安、蘇州相城區、鄭州、連云港等地就是國企或開發商直接收購舊房,所得款項可用于購買相應項目新房。

          比如:江蘇海安的商品房“以舊換新”政策,是由購房業主拿出手上原有成套住宅房屋,與意向購買的商品房開發項目議價,雙方協商約定合理價格后,過戶給開發商或開發商指定的對象,舊房價值開具等額定向房票,用于支付新房首付款,舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后,置換成功。

          這一方式顯然需求較多。據當地發布,截至4月2日,活動報名累計超過400組。其中已成交15套,還有23套正在進行驗房、評估。

          需要看到的是,目前這類“以舊換新”大多僅限于某城市的部分區域,可選擇的商品房項目也有一定限制。在換房前,需要先看舊房是否符合條件,能否接受開發商對舊房的估價,算好賬之后再行動。

          其二,開發商“一買一賣的賬”要算清。

          在房地產供求關系發生重大變化的新形勢下,由地方國企或指定開發商出面收購舊房,對于啟動住房改善鏈條來說,無疑是個非常重要的推動力。但部分開發商賣新房、收購舊房“一買一賣”是否實現盈虧平衡?這些問題關系到“以舊換新”政策的可持續性。這筆賬也需要提前算清楚。

          廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒,低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房,用作保障性租賃住房或者人才房,這是合理的。但大規模收購或難以實現:一方面企業受財力和債務約束,另一方面如果沒有更好的方法來匹配供需,可能會導致手上的房源消化不良,使得這項工作難以為繼。

          易居研究院研究總監嚴躍進則表示,江蘇海安收購來的房源后續由資管公司運營,同時將優先考慮用于人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房,是個可行的路徑。

          其三,地方舊房“利用和運營的賬”要算清。

          收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源?嚴躍進建議,地方應關注“活化利用”的概念,比如,引入建材和裝修企業,對舊房源進行改造,以實現房源的保值增值。

          據鄭州市透露,當地收購的二手房源,后續會對其進行改造,用于鄭州市的保障性租賃住房。

          李宇嘉建議,政府應充分發揮公共服務職能,搭建信息平臺,連接買賣雙方、中介機構與房源,確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度,從而高效匹配供需,降低交易成本。同時加大對新房與存量房源的公共配套完善與老舊小區改造力度,提升房源的宜居性與舒適度,最終依靠市場力量推動存量房交易與新房市場的有效循環。

        來源:國是直通車

        編輯:張澍楠

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