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        中交地產去年凈虧超16億,凈利潤已連續五年下滑

        2024-04-08 14:51:54 第一財經

          中交地產去年凈虧超16億,凈利潤已連續五年下滑

          身為中交集團旗下唯一A股地產上市公司,中交地產去年業績卻并不好看。

          據中交地產4月7日公告數據,2023年該集團實現營業收入324.68億元,較上年降低15.59%,實現利潤總額-8.06億元,實現歸屬于上市公司股東凈利潤-16.73億元;分季度看,去年一~四季度分別虧損2.01億元、3.66億元、4.63億元以及6.41億元。

          這已是中交地產連續五年出現盈利下滑。從2019年到2023年,該集團營業收入從140.63億元波動上漲至324.68億元;歸母凈利潤卻從5.42億元滑落至虧損16.73億元。

          中交地產表示,導致2023年歸屬母公司凈利潤虧損的原因有三點:一是2023年度達到交付條件的貨值同比減少,房地產銷售結轉收入同比減少;受公司結轉項目結構變化等影響,房地產開發業務本期交付項目毛利率下降;公司部分房地產開發項目存在減值跡象,報告期計提金額同比有所增加。

          過去一年,中交地產實現簽約銷售面積179.66萬平方米,較上年同期降低8.23%,實現簽約銷售金額373.61億元,較上年同期降低18.57%,銷售回款449.79億元,較上年同期降低0.23%;代建業務在2023年度新簽貨值114.63億元,實現代建回款0.52億元。

          地產銷售結轉收入減少、項目毛利率下滑、部分資產計提減值,成了今年房企業績虧損的普遍原因,中交地產在行業大勢下也難逃虧損。幸運的是,該集團背靠央企股東,在房企深陷融資困局時,中交地產依然能發債融資。

          據公告披露,截至2023年末,中交地產融資規模約610.28億元,融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東借方借款,以及其他融資渠道;各渠道期末融資規模為271.55億元、77.4億元、264.23億元、162.44億元以及72.46億元。

          進入2024年來,中交地產繼續大手筆融資,且有多筆融資動作反饋了進展。

          比如,3月28日,據深交所披露,中交地產股份有限公司2024年面向專業投資者非公開發行公司債券項目狀態更新為“已受理”,擬發行總額38億元。同日上交所披露,中交房地產集團有限公司已于2024年面向專業投資者非公開發行公司債券,項目更新為“已受理”,擬發行總額為28.4億元。

          3月27日,深圳證券交易所披露,中金-中交地產-亞洲保理供應鏈金融16-30期資產支持專項計劃債券狀態為已反饋,本期債券擬發行金額為20億元,債券類別為ABS。3月11日,中交地產披露,已向廈門國際信托有限公司申請信托融資3億元,年利率上限為7%,期限最長24個月。

          早在2023年初,深交所便曾對中交地產下發問詢函,要求其說明剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比等財務指標是否處于合理區間;向控股股東借款利率的定價依據,是否具有合理性,是否存在損害上市公司和中小投資者利益的情形等問題。

          數據顯示,截至2023年末,中交地產資產負債率為85.59%;該集團各渠道融資余額中,一年內到期債務規模分別為107.19億元、4.4億元、20.92億元、11.13億元以及26.71億元,合計170.52億元,而期末貨幣資金規模僅120.09億元,現金難以覆蓋短期債務。

          從融資成本看,期內銀行貸款融資成本為1.80%~6.28%之間,信托融資成本為5.10%~8.40%,控股股東方借款成本為0~8%,其他渠道融資成本為0~8%。中交地產曾就融資利率向深交所表示,控股股東方支付借款均為信用借款,無需明確具體用途,且在存在融資必要性的前提下,控股股東借款更為快捷、及時,因此利率相對銀行貸款較高。

          目前,與同行業其他央國企相比,中交地產的盈利情況、負債情況均難言良好,這與其過去幾年較為激進的發展策略有關。數據顯示,2020年~2022年間,中交地產的土地購置款分別為535.80億元、388.02億元、234.37億元,持續大手筆拿地,存貨分別為720.3億元、1089億元、1069億元。

          直到2023年,中交地產才收緊了投資步伐,去年僅在成都、合肥獲取了2宗地,土地款總金額27.7億元,計容建筑面積21.53萬平方米。截至報告期末,中交地產持有房地產項目117 個,土地總面積 1071.40 萬平方米,在建及待建面積 1200.98 萬平方米。

          在公司未來發展風險中,中交地產也意識到,公司內部風險包括:主營業務整體毛利率有所下滑,產品溢價能力還不足,資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱。

          從外部環境看,“房地產市場供求關系已發生變化,市場總量上供給充足,庫存項目需要進一步盤活。同時,因城鎮化減速和新增人口減少,區域分化明顯,一二線城市核心區域土地供給不足,但購房者的購房需求、租房者的租賃意愿仍較強,三四線城市當前庫存處于高位,但需求有限!痹摷瘓F稱。

          中交地產表示,后續將緊跟政策導向,分析趨勢,因城施策,聚焦主營業務可持續發展和資金流安全;投資進一步向核心城市和區域聚焦,突出效益優先;持續優化融資結構,采取多元化融資方式,控制有息負債規模的增長速度;提升項目整體開發運營能力、強化財務管理、增強抗風險能力等。

        來源:第一財經

        編輯:秦志偉

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