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        多城一季度二手房交易活躍,核心城市突破“枯榮線”

        2024-04-02 14:21:21 第一財經

          多城一季度二手房交易活躍,核心城市突破“枯榮線”

          3月是樓市傳統的“小陽春”,伴隨著2024年不斷釋放的政策利好,很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中,北京、上海、深圳二手房市場復蘇明顯,3月份的成交量雙雙突破當地“榮枯線”,而深圳二手房銷售已超去年同期。

          中指院統計,截至3月31日,重點城市二手房成交套數已連續6周環比增長,上周(3.25-3.31)成交量更是達到了2023年下半年以來周度最高水平。另據貝殼研究院監測,今年以來,貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復,部分城市和產品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

          相較而言,新房市場則仍顯清冷,據開源證券監測,2024年初至今,全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%;而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。

          多位受訪人士認為,受惠于各地優化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響,各地二手房市場出現成交上漲,但這多是由以價換量推動,并不意味著當下入市信心已完全恢復。

          新房、二手房兩重天

          步入3月份,不少城市的二手房市場活躍度提升明顯。

          一線城市中,深圳的二手房市場在3月份則不斷刷新歷史紀錄。據深房中協統計,3月全市二手房網簽達5196套,環比增長116.6%,同比增長5.1%,突破了5000套行業榮枯線。這也是時隔3年,深圳月度網簽量再次突破5000套。

          北京、上海的復蘇態勢也有所顯現。據北京市住建委官網數據統計,3月二手房網簽量14280套,環比上漲125.5%,也突破了1.2萬套的“榮枯線”,并創下了近一年來的最高點;上海的3月二手房成交量超2萬套,越過1.5萬套的“榮枯線”,市場回暖跡象明顯。

          據克而瑞監測,在武漢,2024年第8周-第10周二手房成交節節攀升,其中第10周周成交套數高達1322套,與2023年第10周成交量基本持平;在天津,今年第8周-第11周二手房成交走高,其中第11周周成交套數達到1092套,基本已達去年二季度以來周度高點。

          整體來看,重點城市二手房市場大多呈現出了“小陽春”的跡象。

          據諸葛數據研究中心監測數據,2024年第13周,重點10城二手房成交量約為1.98萬套,環比上漲6.94%,總體成交量延續平穩上行態勢,實現“六連漲”,且成交量還創下了自去年5月份以來周度新高。整個3月份,重點10城二手房成交超7.23萬套,較2月份大幅上漲123.35%。

          二手房市場相對良好的表現由多重因素促成。中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱,一是春節后部分城市二手房掛牌量提升,部分業主降價帶動,二手房活躍度相對較高,同時,隨著二手房掛牌量增加,部分優質戶型、更高性價比的二手房項目入市,也在一定程度帶動需求入市。

          此外,二手房作為現房,購房者所見即所得,也縮短了購房者的入住時間,購房者偏好度相對更高;春節過后為小學入學辦理時間,為滿足孩子上學需求,部分購房者集中入市,也推動了二手房市場活躍度提升。

          將時間線拉長可以發現,今年以來的二手房市場整體上表現出較好的修復態勢。貝殼研究院二手房市場監測數據顯示,2024年春節過后,貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復;盡管由于去年特殊的高基數,今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少,但比2022年同期明顯增加28.5%。

          在3月前兩周,深圳、南京、合肥、長沙、蘭州等多個城市的貝殼二手房成交量超越去年同期!敖衲昕捶靠蛻魯盗颗c去年相當,但新增房源有所減少,有利于后續市場供求關系改善!必悮ぱ芯吭罕硎。

          二手房與新房市場是高度相關的。盡管目前我國的住房供需總體基本平衡,但當下的住房需求絕大多數是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求,而在房屋總價處于高位的現階段,改善置業的資金門檻頗高,賣掉舊房成為置換的關鍵環節。

          在一二線城市,房地產市場已經形成了“賣一買一”的置換鏈條,二手房市場的賣家往往會成為新房市場的購房者,并且也會通過出售二手房獲得購房資金。于是,二手房市場活躍起來之后,也就有助于置換鏈條重啟、增加市場活力,新房銷售也將得到有效恢復。

          新房存滯后效應

          目前,二手房市場的熱度并未能帶動新房成交,多位受訪業內人士認為,現下二手房市場盡管有所修復,但成交量還不夠多,并不意味著當下入市信心已完全恢復,不足以拉動新房市場。

          58安居客研究院院長張波向記者表示,目前一線城市老舊二手房的成交還未出現明顯抬頭跡象,這與一線城市限購依然偏嚴有關!袄缟虾7潘闪送猸h外單身的限購,但大量外環內老破小的目標客戶正是單身人士,由于外環內老舊二手房成交未能快速提升,大量的置換需求就被卡在賣房這個環節!

          事實上,許多城市當前二手房市場的熱鬧、部分城市的成交改善,多是以價換量所致,市場并未真正進入景氣的態勢。

          在南京,3月份二手房整體成交均價約為26245元/平方米,環比則下滑4.9%,房價回落至2.7萬大關以內,且逐月走低。在天津,業主掛牌預期已大幅降低,房價持續下降,據克而瑞監測,天津新房和二手房價差在2023年下半年以來明顯走闊,截至2024年2月末,天津新房成交均價為17926元/平方米,二手房則為10136元/平方米,價差近8000元/平方米。

          即便是一線城市北京,二手房價也在持續走低。據國家統計局數據,2023年9月至2024年2月,北京二手房價格已經連續五個月環比、同比都在下跌?硕鹫J為,若二手房價格繼續下調,未來可能會傳導至新房端。

          房地產市場當下的形勢也延緩了部分購房者入市的進度。陳文靜認為,部分置換需求在二手房賣出后持幣觀望情緒仍較重,一定程度延緩了置換新房的速度,同時部分購房者仍觀望后續政策出臺落地,等待更適合的時間入場。整體看,從二手房售出到購買新房之間需要一定時間。

          值得一提的是,二手房持續以價換量的另一個結果,是讓新房逐漸喪失價格優勢,形成競爭關系。

          張波表示,目前很多一二線城市的二手房其實是在搶一手房客源,而非熱度傳導。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛,“打新”人群看中的是新盤的價格優勢,而2023年二季度開始,二手房價下調幅度加快,不少板塊的一二手倒掛已經消失,這就導致新盤的價格優勢不在,由于二手房中存在不少急售的“筍盤”,次新二手房價格甚至低于新盤價格,加之二手房“所見即所得”的優勢,導致更多人群愿意選擇優質次新二手房。

          上述房企市場負責人也認為,之前房地產行業發展高峰期超供的新房,如今會轉化成二手房,蠶食新房市場的空間,因此“市場成交總量會較早恢復,但是新房市場需要更長時間”。

          不過,業內認為,隨著房地產供需兩端政策持續優化調整,購房者置業意愿或將迎來溫和修復,疊加“白名單”項目融資支持持續落地,項目建設推進也有利于提振市場信心,進而帶動新房銷售邊際好轉。

        來源:第一財經

        編輯:秦志偉

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