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        收并購舊賬攔路 碧桂園服務業績下滑

        2024-03-28 14:18:24 21世紀經濟報道

          收并購舊賬攔路 碧桂園服務業績下滑

          盡管前期已經打了足夠多的“預防針”,但碧桂園服務將2023年業績全盤托出后,市場仍然難掩失望。

          3月27日,碧桂園服務發布2023年年報。年報顯示,2023年,碧桂園服務實現收入426.12億元,同比增長3%;歸母凈利潤 2.92億元,同比下滑85%;核心凈利潤39.4億元,同比下降21.6%。

          這是碧桂園服務連續第二年增收不增利,而且利潤的降幅之劇烈,令投資者難以接受。碧桂園服務業績陡跌的主要因素在于,此前大肆收并購留下的“商譽爛賬”出現計提,此外關聯方出險,也出現大額的計提撥備。

          剔除這兩個因素,碧桂園服務的業績表現也“原地踏步”。2023年,碧桂園服務整體毛利率由2022年度的約24.8%下降4.3個百分點至約20.5%,整體毛利則由2022年度的約102.58億元下降至87.32億元,降幅約14.9%。

          關聯方的影響以及收并購的余波,碧桂園服務還在谷底。碧桂園服務的管理層也并沒有更好的方法,對于未來的發展,管理層說的是:放慢腳步、縫合裂縫。

          這或許意味著,碧桂園服務當前的困境,不是陣痛。

          減值窟窿

          從財報上來看,碧桂園服務利潤的走低,主要來自于兩項巨額減值。去年,碧桂園服務商譽及其他無形資產減值達到14.76億元;金融資產及合同資產減值損失金額則高達25.9億元。

          碧桂園服務在年報中解釋稱,這主要是由于之前收購的公司商譽及其他無形資產的減值,這幾家收購的公司是嘉寶服務、財信服務、福建東飛及城市縱橫。

          針對嘉寶服務,碧桂園服務表示,其旗下部分項目利潤率和物管費回款率低于預期,因此管理層決定退出嘉寶服務的相應物業管理項目并暫停部分賬面利潤率高但收繳率低的非業主增值服務。此外,嘉寶服務的社區增值服務發展也不如預期,這對利潤也帶來負面影響。

          基于這些不利因素,碧桂園服務確認嘉寶服務商譽減值為6.14億元,導致嘉寶服務商譽的賬面值減少至29.7億元。嘉寶服務當年由碧桂園服務高溢價收購而來。2021年,碧桂園服務收購藍光嘉寶服務64.62%股份,作價48.46億元,其時收購的整體PE高達15.34倍。

          金融資產及合同資產減值方面,碧桂園服務在年報中未給出相應解釋。

          參考碧桂園服務此前的公告,這部分減值應該來自于關聯方貿易應收款項,碧桂園服務其時表示,計提的原因是中國房地產市場供求關系發生重大變化,其關聯方客戶從事房地產開發及相關業務并面臨階段性流動性壓力,出于謹慎性原則對關聯方貿易應收款項計提大額的減值撥備。

          毛利走低

          去年,碧桂園服務的毛利表現也并沒有隨著管理面積的增加而上升。

          2023年,碧桂園服務的合同管理面積約為16.33億平方米,收費管理面積約為9.57億平方米,同比有約10%左右的增長。但同時,碧桂園的毛利整體毛利率由2022年度的約24.8%下降4.3個百分點至約20.5%,整體毛利則由2022年度的約102.58億元下降至87.32億元,降幅約14.9%。

          對于物業服務企業這類輕資產企業,營收增長、在管面積增加通常意味著能夠帶來更多的利潤,但碧桂園服務卻出現了非對稱的走勢,這并不正常。

          碧桂園服務總裁徐彬淮解釋稱,影響整體毛利水平主要有兩個因素,“一是碧桂園服務主動投入了4億元用于服務提升,這體現了長期主義和以客戶需求為導向的思維,我們希望客戶的訴求能夠通過這項投入得到解決;二是關聯方交易發生較大比例的下降,這主要是受到關聯方業務發展情況的影響!

          徐彬淮說,從另一個角度來看,碧桂園服務的獨立性得到了提升,目前市場化業務占比超過95%,是歷年來最高的水平。未來,碧桂園服務管理團隊也會朝著保障毛利率穩定和可持續的方向去努力。

          財報顯示,去年碧桂園與開發商相關聯的非業主增值服務錄得營收是15.53億元,相比前年有大幅下降,在整體營收的占比也降至3.6%。

          盡管受到了關聯方的拖累,碧桂園服務還是表態,在化解關聯方風險的同時,要支持對方保交樓的工作。黃鵬說,碧桂園服務會與關聯方進行相應的溝通和積極化債的處理,比如轉換合作方式,通過資產抵債等!拔覀冊诨鈧鶆盏耐瑫r,也會支持風險關聯方積極解決保交樓的工作!

          未解難題

          碧桂園雖然不是碧桂園服務的母公司,但作為關聯方,碧桂園服務顯然不可能獨立于前者生存。

          一個待解的問題是,在碧桂園銷售已經跌落的情況下,碧桂園服務的增量空間在哪里,似乎已經沒有答案。

          徐彬淮的態度,也趨于保守。他表示,碧桂園服務總體方針是穩中求進,以進促穩。穩字當頭,穩包括現金流安全,業務獨立。在穩之上,再確立發展目標。從2023年開始,碧桂園服務將轉向內生增長,這將是碧桂園服務未來2-3年的業績發展基調和業務方向發展的指引。

          具體的業績增長上,碧桂園服務首席財務官黃鵬說,在核心增長引擎物業管理方面,碧桂園服務下達了較重的市場拓展任務,也開啟了一些拓展的方法,個人比較看好這塊業務的增長;社區增值服務也有望維持增長速度;至于城市業務,碧桂園服務則主動控制優化,商管方向預期也會保守一些,增速也會比較低。

          徐彬淮認為,目前市場上仍有很多機會,在很多不同的業態里業主端的需求沒有得到很好的滿足,因此碧桂園服務會通過一城一策的方式進行差異化的市場拓展。

          碧桂園服務將住宅業務作為未來的核心,管理層的這番發言已經定調了碧桂園服務今年的增長基調:它要去存量的住宅管理市場拼殺,而同行普遍加碼的商管服務賽道,碧桂園則主動讓出市場。

          這種選擇也同時意味著,碧桂園服務未來的增長可能會持續乏力,但這是可以為市場和投資者所理解的。

          一位中型物企的人士告訴21世紀經濟報道記者,“商管賽道的管理邏輯和住宅完全不一樣,更復雜、業主的要求也更高,就連電梯的維護和匹配業主的需求,都有講究的。碧桂園服務這方面也是收購了富力的物業才補了短板,但是對外拓展就幾乎不太可能,品牌力弱,市場有很多更好的選擇!

          需要指出的還有,碧桂園服務與其兄弟公司的布局十分類似,其拓展的物業多數也在三四線城市。

          去年,碧桂園服務新增品牌拓展簽約外拓項目1556個,年內新增外拓項目中有45%分布于一二線城市,在三四線城市新拓項目的占比為55%。截至目前,碧桂園服務共管理7345項物業,位于一二線城市的項目收費管理面積占比也只有42.0%。

          三四線城市相比同行占比過高,也就意味著碧桂園服務的溢價能力較弱,未來可能的增長空間也會相應壓縮。

          關聯方出險、自身拓展策略下沉,商管、城市服務未能形成競爭壁壘,碧桂園服務未來的增長曲線仍然模糊。

          記者 吳抒穎 廣州報道

        來源:21世紀經濟報道

        編輯:熊思怡

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