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        一季度300城住宅用地樓面均價同比漲23.5% 各線城市全面分化

        2024-03-28 01:55:49 每日經濟新聞

          一季度300城住宅用地樓面均價同比漲23.5% 各線城市全面分化

          一二線城市紛紛拿出壓箱底的好地,放開限價一路狂飆。

          2024年一季度(截至3月26日,下同),據中指研究院,全國300城住宅用地成交3511萬平方米,同比下降10.6%;但土地出讓金達到2180億元,同比增長了10.4%。值得注意的是,300城住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%,溢價率提升至5.6%。

          進入2024年,多城市土拍規則整體延續寬松態勢,部分城市繼續放松土拍條件。上海在今年第二輪土地公告中,優化了此前執行18年的“70/90”政策,中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%;深圳也于近期取消了“70/90”政策。

          中指研究院市場研究總監陳文靜分析指出:“今年以來,一線城市土拍節奏相比去年加快。截至3月26日,一線城市住宅用地成交規劃建面同比增長約88%,出讓金同比增長接近2倍。核心城市住宅用地放量一定程度有利于提振企業拿地積極性,也有利于帶動土地市場預期修復!

          住宅用地樓面均價同比漲23.5%

          今年以來,全國300城住宅用地供求兩端延續低溫態勢,但同比降幅均收窄。從供應和成交整體情況來看,在供應大幅下降的情況下,成交規模降幅收窄,并且遠低于供應縮減的幅度。

          據中指研究院初步統計,2024年一季度,全國300城住宅用地推出4030萬平方米,同比下降30.6%;住宅用地成交3511萬平方米,同比下降10.6%,降幅較去年全年收窄10.2個百分點。其中,一線城市同比增長87.8%,二線城市下降13.1%,三四線下降14.9%。

          從成交金額來看,300城土地出讓金2180億元,同比增長10.4%,而不同能級城市之間的分化更為明顯:一線城市同比增長198.7%,二線和三四線城市分別下跌18.2%和8.9%。

          住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%,溢價率提升至5.6%。今年以來,一二線城市多宗土地拍賣,尤其是一線城市優質地塊拍地節奏加快,帶動300城出讓金及樓面均價結構性上升。

          各線城市全面分化

          各線城市土地市場無論在宅地推出規模、成交規模、土地出讓金總額,還是溢價率、流拍率等方面,均出現了分化。

          2024年一季度,一線城市推出面積同比降幅超五成,而成交面積、土地出讓金、成交樓面價出現不同程度增長,中指研究院分析其原因時指出,一是2023年上海、廣州第一批次住宅用地多在一季度掛牌、4月份拍賣,而今年一線城市不少地塊已在3月底前完成拍賣,特別是北京,出讓規模增至152萬平方米,成交面積同比增幅超100%。

          另一方面,今年一線城市成交地塊多位于核心區,成交樓面價整體較高,與去年同期相比差異較大。北京2024年度第一輪擬供應商品住宅用地清單中,有9宗位于中心城區,占比約四成;廣州第一輪擬供應商品住宅用地清單中,中心四區地塊數量占比超四成。

          但二線、三四線城市不甚理想,推出、成交面積同比均下降,推出面積降幅均近三成,疊加房企投資信心偏弱,成交面積降幅均超一成。最終反映到成交樓面均價,呈現了結構性變動,二線城市同比下降5.9%,三四線城市同比上漲6.9%。

          重點22城中也產生了分化,北京、上海、杭州土拍情況較穩定,推出宗數占22城的比重約31%,而沈陽、鄭州、武漢推出宗數均在3宗以下。多重因素影響下,房企投資區域也發生了分化,進一步向核心城市聚焦,市場集中度進一步上升。

          根據中指數據,2019-2023年的四年間,住宅用地出讓金TOP10、TOP20、TOP50城市占全國出讓金的比重普遍逐年提升。2024年一季度在一線城市土拍節奏加快帶動下,TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重提升至六成。22城累計拿地金額中,央國企占比63%,其中北京、廣州、上海央國企拿地金額占比均達八成以上。

          對于今年土拍市場趨勢,陳文靜認為:“當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩下,企業拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊,伴隨著優質地塊不斷放量、土拍規則繼續調整等,核心城市土拍情緒有望繼續修復,土拍分化現象或進一步加劇!

        來源:每日經濟新聞

        編輯:王永樂

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