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        手握重金的險資增持不動產,業內人士稱“遠沒有買夠”

        2024-03-20 08:03:55 第一財經

          手握重金的險資增持不動產,業內人士稱“遠沒有買夠”

          作者:馬一凡

          在房地產江湖,險資一直是不可忽視的力量。

          從2014到2015年,安邦與生命人壽“搶奪”金地、前海人壽“入侵”萬科相繼發生,險資對逐鹿房企表現出濃厚興趣;2015年至2020年,保險巨頭平安將掃貨地產股推向高潮,先后入股碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂、招商蛇口等知名房企;同期泰康人壽曾舉牌保利發展、戰略投資陽光城。

          2021年下半年以來,房地產行業遭遇流動性危機,地產股價普跌,房企利潤縮水,多家險資拋棄房企股東身份,選擇割肉離場。

          然而近年來,險資一邊減持或者清倉地產股,一邊卻砸錢在不動產項目投資上,紛紛在地產細分賽道中找機會。2023年下半年至今,險資“爆買不動產”的趨勢越來越明顯。有相關從業者對記者透露:“還遠遠沒有買夠,只是苦于合適的標的太少!

          險資集體加碼不動產投資

          近期,房地產行業巨頭萬科與新華保險之間涉及非標債務的傳聞,再度將險資在地產業的深度布局拉入視線。傳言稱,萬科與以保險公司為主的機構商談非標債務延期,而新華資產拒絕了其100億元債務展期。

          公開資料顯示,新華資產于2006年掛牌成立,控股股東為新華保險。后者成立于1996年,根據官網數據,新華保險年保費收入超1600億元、總資產超1.3萬億元,是“A+H”上市公司。

          針對傳言,新華資產已聲明,萬科與該公司一直保持正常的業務合作。萬科披露的公開資料顯示,涉及新華資產的借款額接近98億元。

          除了是萬科身后的隱形“大債主”,新華保險近期還計劃將更多的資金投向房地產,不過青睞的是持有型不動產項目。

          今年一開年,新華保險就公告稱,擬與中金資本共同設立100億元基金,將直接或間接地投向持有型不動產領域。

          一般來說,持有型不動產包括商業辦公、物流倉儲、產業園區、租賃住房社區、養老社區等。

          近期在這一塊加碼的險資遠不止新華保險。今年2月,平安人壽公告其成功收購基匯資本的物流資產,包括位于廣東江門的兩個物流園及陜西西咸新區的物流園。

          去年年底,黑石集團在為旗下中國物流園資產包尋找買家,而中國平安旗下的平安保險海外(控股)有限公司(以下簡稱“平安?亍)則是與黑石有接觸的意向方之一。

          消息人士對第一財經透露,總資產超過11萬億的中國平安正在加大力度尋找合適的持有型不動產投資,旗下多個平臺都在接觸賣家、找項目,平安?厥瞧渲兄,而物流倉儲資產是重要投資方向。

          去年年底,曾經股權投資房企陽光城結果失意離場的泰康保險,也在大筆收購物流園資產,從亞洲物流地產商ESR(易商紅木)手中拿下6處物流園,交易代價超過20億元。

          同樣在去年12月,瑞安房地產曾發布公告稱擬12.06億元出售實體商業新項目“鴻壽坊”的控股權,收購方為大家保險。

          今年1月31日,友邦人壽則以24億元的總對價,收購了位于北京市朝陽區中央商務區的辦公樓項目控股權,這是該保險公司成立以來在北京的首個直接地產投資項目。

          中國保險行業協會披露的數據顯示,過去一年間,平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險、中郵人壽、建信人壽、海保人壽等多家險企都披露了大額不動產投資公告,主要涉及商業辦公不動產、產業園區不動產和自用型的養老社區不動產項目。

          險資巨頭不動產配置比依然偏低

          據克而瑞研究中心統計,2006年前后,資金實力較強的保險機構開始試水房地產,至今險資投資房地產已有近20年歷史。

          多年來,險資握有天量資金,有較強的保值動機和盈利動機,而房地產行業則對資金有巨大需求,雙方相輔相成。

          某大型保險公司投資部門從業者對第一財經表示:“現階段,險資配置不動產項目的意愿非常強烈,還遠遠沒有買夠!

          該人士透露,一般來說,歐美保險公司配置不動產資產的比例達到20%,在國內,業內認為資產組合中投資不動產的比例達到10%比較健康,而國內頭部險資這一塊的比例才達到4%-4.5%。

          “我們頭疼的是每年的投資業績都不達標,不是手上沒有錢,而是合規的優質項目不多,雖然急著買買買,但是項目還是要通過層層把關!彼硎,前幾年公司精挑細選后投資的一些不動產項目,買完不久就發現買貴了,或者接手后就發現業績不如預期。

          “盡管如此,你會發現頭部險資幾乎不會退出所持有的不動產項目,都是長錢長投!彼f道。

          去年年中,在中國人壽保險的中期業績發布會上,該公司副總裁劉暉也曾表示:“目前國內保險公司對商業不動產等實物資產的配置比例相對較低!彼嘎,中國人壽在這方面配置的股權和物權總計還不足4%。

          而根據中國平安2023年三季報,截至去年9月30日,平安保險的資金投資組合中,不動產投資余額為2095億元,在總投資資產中占比僅為4.5%。

          有業內人士透露,2023年以來,總是擔心不動產“買貴了”的險資迎來抄底的機會,受房地產行業化債等因素影響,越來越多的房企積極向險資兜售優質項目,價格較之前低了不少,談判空間增大。

          從“股東、債主”向“房東”轉變

          過去很長一段時間內,險資偏愛以舉牌上市房企的形式進行股權投資,不少巨頭房企背后出現險資參股身影,包括保利發展、萬科地產、招商蛇口、碧桂園等。2015年平安人壽入股碧桂園,成為其第二大股東,開始了與碧桂園長達8年的深度捆綁。

          在住宅開發較為賺錢的年份,盡管監管層規定險資不得直接從事房地產開發建設,但仍有險資通過與房企合作介入地產開發,成為房企背后的隱形資金方,而房企則扮演操盤方角色。

          為了更好地規避政策對險資在房地產投資上的限制,還有保險公司旗下平臺通過投資債權計劃、股權計劃等金融產品間接性投資房地產。

          但隨著房地產市場步入深度調整期,險資在如何投資房地產這個問題上,面臨新的抉擇。

          一方面,險資密集減持了上市房企的股票,包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽光人壽等都曾拋售地產股;另一方面,險資轉向追求具備長期穩定現金流回報的不動產物權投資,細分賽道投資機會則值得挖掘,目前多家險資積極配置物流園、產業園等。

          克而瑞研究中心認為,不動產投資在險資的資產配置中會占據越來越重要的地位,目前不動產價格整體處于低位,利好有抄底想法的機構。

          2023年3月,上海證券交易所發布政策鼓勵符合條件的保險資產管理公司開展ABS及REITs業務,多家保險資管公司已開展試點,這將進一步推動險資參與不動產投資?硕鹫J為,雖然當前ABS、公募REITs的整體市場規模相對有限,很難滿足險資大規模資產配置需求,但隨著未來政策對底層資產類型的不斷擴容,市場規模發展潛力巨大。

          此外,據克而瑞統計,盡管不少險資調整倉位、清倉出險的地產股,但截至2023年末,仍有21家地產股前十大股東中存在險資,其中13家地產股的險資持股比例依舊超過5%。該研究機構認為,地產股具有高股息、低估值的特性,與險資追求絕對收益的投資邏輯契合,倘若后續房地產政策落地見效、市場回暖,險資對地產股的關注度有望形成新一輪回流。

        來源:第一財經

        編輯:秦志偉

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